مطالعه تغییرات کاربری اراضی و ارزش املاک ناشی از الگوی توسعه حمل و نقل محور((tod در مناطق شهری تهران مطالعه موردی: ایستگاه مترو دانشگاه علم وصنعت (دردشت)

-1- مقدمه این فصل به منظور بیان کلیات تحقیق، در برگیرنده بیان مساله و طرح سوالات اصلی تحقیق، ضرورت انجام تحقیق، سابقه وپیشینه تحقیق، فرضیات، اهداف مورد نظر از انجام تحقیق، راهبردهای منتج از یافته ها، روش و ابزار تجزیه و تحلیل اطلاعات و مراحل تحقیق، مشکلات و موانع در طی انجام تحقیق وتشریح کلمات کلیدی می باشد. 1-2- تعریف مسأله و بیان سوالهای اصلی تحقیق : از دیدگاه کیفی و در یک برنامه صحیح طرح ریزی شهری، یک ایستگاه قطار شهری می بایست به عنوان یک پایانه بین چند وسیله نقلیه عمل نماید و به صورت یک مجتمع یا مجموعه پایانه ای در آید.ایستگاهها می بایست از یک سو به زیر ساختهای شبکه حمل و نقل متصل باشند و از سوی دیگر با خدمات مرتبط شوند.هرچنددرگذشته به ایستگاههای مترو به عنوان مکان جابجایی مسافر نگریسته شده است،اما امروزه به آن به عنوان یک محل و مکان توسعه نیز نگریسته شده و به بررسی پتانسیل های توسعه آن پرداخته می شود.اصولا کیفیت مناسب و سهولت دسترسی ایجاد شده توسط سیستم مترو، باعث ایجاد کاربری های مختلف وافزایش ارزش فضاهای شهری پیرامون ایستگاهها می شود.به نوعی ایستگاههای مترو تمایل شدیدی را برای رشد انواع کاربری ها در حوزه نفوذشان ایجاد می کند.در صورت عدم برنامه ریزی برای این فضاها، عملا توسعه شهری به صورت نابسامان و خودبخودی اتفاق می افتد و شاهد رشد نابسامان و بدون برنامه کاربری های مختلف در جوار ایستگاهها خواهیم بود. امروزه در اغلب شهرهای دنیا تئوری جدیدی برای توجه به توسعه های شهری تحت عنوان "توسعه با محوریت حمل و نقل عمومی" مطرح شده و در واقع حمل و نقل را در توسعه های منطقه ای به عنوان محور محسوب می نماید. یکی از موارد مهمی که در برنامه ریزی "توسعه با محوریت حمل و نقل عمومی "باید در نظر داشت تغییراتی است که در کاربری های اطراف ایستگاه روی می دهد.که می توان با ساماندهی برخی کاربری ها، به عنوان مثال اصلاح معابر موجود برای ایجاد دسترسی های مناسب از شبکه معابر شهری به ایستگاههای مترو و ایجاد پایانه جهت سایر وسایل حمل و نقل عمومی و پیش بینی فضای لازم جهت پارک سوار به این تغییرات جهت و سمت و سو بخشید. ایستگاه مترو به عنوان یک عنصر جدید در عرصه فیزیکی) کالبدی( شهر طبیعتاً فضایی را در بر می گیرد که در ساده ترین حالت این فضا می تواند به یک یا چند ورودی و خروجی محدود گردد، ولی از آنجا که هر یک از این ایستگاه ها تدریجا محدوده ای از محیط پیرامون خود را از جهات مختلف متأثر می سازند، امروزه در برنامه ریزی های توسعه ای ایستگاه ها با توجه به ویژگی های عملکردی و مزایایشان، با محدوده پیرامون به صورت مجموعه ای واحد، هماهنگ و دارای روابط و تأثیرات متقابل در نظر گرفته می شوند .در واقع سیستم های حمل و نقل عمومی در تحقق راهبرد توسعه پایدار در شهرها نقشی اساسی و محوری ایفا می کنند. در نظام شهرها، شبکه معابر وسیستم های حمل و نقل درون شهری، تاثیرات مختلفی بر توسعه شهرهاواراضی می گذارند. بدین صورت که نه تنها در جابجایی کالاومسافرموثرند، بلکه برتوسعه نیز تاثیرگذارند. تاثیرگذاری ایستگاهای مترو بر توسعه شهری بصورت نقطه ای، درمحل اتصال شبکه با سطح زمین، یعنی همان محل ایستگاه می باشد.که با دوهویت مستقل "هسته " به معنای محل دسترسی به قطارهاو سایر شبکه های حمل و نقل و دیگری "مکان " به معنای تمرکز زیر ساختهاو وجود مجموعه ای متنوع از ساختمانها و فضاهای باز را در برمی گیرد. مکانی که فعالیتهای مختلف می تواند در آن شکل گیرد و به نوعی ارزش افزوده ایجاد کند. همچنین نوع کاربری های مستقررا نیزعوض کرده و به این ترتیب فضاهای اطراف را کاملا"تحت تاثیر قرارمی دهد.] رضازاده وآریانفر، 1381: 79،70 [ وجود ایستگاههای مترو به عنوان میدان جاذبه ای عمل می کند که منجر به رشد انواع کاربری ها در محدوده پیرامون و حوزه نفوذ ایستگاهها می گردد . درایستگاههایی با مرکزیت بیشتر، در صورت عدم برنامه ریزی صحیح برای ایجاد مجتمعع های ایستگاهی، این رشد لجام گسیخته خواهد بود، بطوریکه سبب هسته زایی ناخواسته می گردد . ایجاد این هسته ها در پیرامون ایستگاههای اصلی که معمولا " محل تقاطع مسیرهای مختلف یا ایستگاههای آغازین و پایانی می باشد به عنوان یک سیستم گریز ناپذیردر نظام بندی شبکه حمل و نقل کلان شهرها، آشفتگی محیطی را سبب می شود که برنامه ریزی فضایی مجتمع های ایستگاهی را می طلبد. یکی از مسائل مهم درارتباط با کاربری اراضی درمحدوده ایستگاههای مترو، بالا رفتن ارزش کاربری مسکونی به جهت بالارفتن تقاضای مسکن در این نواحی در میان شهروندان درتمام سطوح درآمدی خصوصا متوسط می باشد. زیرا بار هزینه حمل و نقل برای خانواده هایی با درآمد کمتر سنگین تر است و این موضوع سبب تشویق این قشر به سکونت گزیدن در نواحی می شود که امکان دسترسی آسان به حمل و نقل عمومی ارزان قیمت وجود دارد.]17,2006[ adp: دراین پژوهش به جهت گستردگی موضوع صرف نظر ازجنبه برنامه ریزی و سامان دهی، تنها به چگونگی تاثیرگذاری مترو بر توسعه شهری و متغیرهای تاثیر گذار بر آن پرداخته شده است؛که با تمرکز بر یک ایستگاه مترو در شهر تهران، سنجش اثرات حاصله پس از ایجاد ایستگاه علم وصنعت در محدوده شعاع 500 متر مد نظر می باشد. شناخت و تحلیل وضعیت موجود جهت مقایسه آن با وضعیت قبل از تاسیس به منظور ارزیابی میزان تاثیرگذاری احداث ایستگاهها بر توسعه شهری و همچنین نظرسنجی و تحلیل آماری مولفه هایی که شاخص توسعه می باشند، در پژوهش حاضر به عنوان روش تحقیق در نظر گرفته شده است. ایستگاه علم وصنعت که در این تحقیق به عنوان ایستگاه مورد مطالعه انتخاب شده است درخط دو مترو تهران قرار دارد که دراسفند ماه سال84 افتتاح و مورد بهره برداری قرار گرفت. این ایستگاه در مرزمنطقه 4 و8 تهران واقع شده است و درحال حاضر حجم جابجایی مسافر در این ایستگاه بطور روزانه50.000 نفر در روزهای کاری و در روزهای تعطیل در آخر هفته 20.000 نفر می باشد. حجم جابجایی مسافر در این ایستگاه حدوداً 5/2 برابر ایستگاههای فرعی و7-6 برابر برخی ایستگاههای کم تردد مانند ایستگاه فدک در نزدیکی ایستگاه مورد نظرو یا ایستگاه حرم مطهر می باشد . بنابراین اگرچه تغییرات توسعه در بستر زمان روی می دهدو گذشت 5 سال از تاسیس ایستگاه در واقع آغازاین تغییرات می باشد، ولی به وضوح قابل مشاهده می باشند و میتوان تغییرات بنیادی را مانند سایر ایستگاههای مشابه در تهران و آنچه که در سایر شهرهای بزرگ دنیا رخ داده است ،پیش بینی نمود.در حال حاضر میتوان این تاثیرات را در زمینه هایی چون ترافیک،آلودگی هوا،قطع درختان،تغییرمسیرقناتها، تغییر کارکردها، تحول استخوانبندی و سازمان فضایی شامل عملکردفضایی وپیوستگی وانسجام فضایی، برهم خوردن انسجام محله ای وامنیت،تغییرکاربری اراضی شهری،افزایش شبکه ارتباطی وبهبود دسترسیهاونیاز کمتراهالی به استفاده یاخریداتومبیل شخصی ، تغییر در تقاضای مسکن در حوزه های نفوذ مختلف از ایستگاه، اثر گذاری بر ارزش املاک، تبدیل محورهای خطی خدمات ناحیه ای به هسته خدماتی به مرکزیت ایستگاه و... مشاهده نمود. دراین تحقیق به مطالعه تاثیر تاسیس ایستگاه مترو برتغییر کاربریها وارزش املاک و همچنین اثرگذاری آن بر افزایش تقاضای مسکن به جهت بهبود دسترسیها درایستگاه موردمطالعه پرداخته شده است . 1- 3- سوالات اصلی تحقیق: باتوجه به طرح مساله این پژوهش در قالب دوسوال زیر قابل بررسی می باشد: 1- آیا بین تغییرات ایجاد شده در نوع کاربری اراضی و ارزش املاک در محدوده مطالعاتی، باایجاد ایستگاه مترو علم و صنعت ارتباطی وجود دارد؟ 2- چه ارتباطی بین افزایش و یا کاهش تقاضای مسکن با تاسیس ایستگاه مترو در محدوده مورد مطالعه وجود دارد ؟ 1-4- ضرورت انجام تحقیق: زیرساختهای شهری همواره به عنوان عاملی مهم برای توسعه موردتوجه بوده اند.تعبیه زیرساختهای جدید در بافت های موجود، مکانهای قابل توسعه رادرقالب یک کل یکپارچه به یکدیگرمتصل می کنند.ازجمله مهمترین این زیرساختها شبکه های حمل ونقل عمومی هستندکه برای کارآیی بهینه وابسته به ساختارفضایی شهر و توسعه محیطهای اطراف ایستگاه هستند. مطالعات معاصرشهرسازی ثابت کرده اندکه یک سیستم حمل ونقل عمومی برای بهره وری بایددربستری سازگارو هماهنگ با نیازهای حمل ونقل قرارگیردوصرفاًتعبیه وگسترش زیرساختها به تنهایی برای دستیابی به اهداف نهایی توسعه کافی نیستند]. مرآتی،1385: ث [ درشهر سیستم حمل ونقل عمومی نسبت به سایر عناصر نقشی مهمتر و موثرتردرنحوه ومیزان توسعه شهرها ایفا میکند.با توجه به ارتباط متقابل دو سیستم حمل و نقل عمومی و کاربری اراضی می توان با بررسی سفرهای شهری یک ساختار فضایی ناکارآمد را اصلاح نموده واز بسیاری از مشکلات شهری کاست. نظریه توسعه با محوریت حمل و نقل عمومی(tod) با تاکید بر سامان دهی هوشمند کاربریهای شهری با محوریت ایستگاههای حمل ونقل عمومی انبوه و کاهش سفرهای زائدشهری سعی برکاهش مشکلات شهری واستفاده از پتانسیل موجود در اطراف این ایستگاهها دارد.مفاهیم "توسعه پایدارشهری"و"حمل و نقل پایدارشهری"نیز با توصیه هایی پیرامون اختلاط کاربریهاو توسعه فشرده مطالب فوق را تایید می نماید. در تحقیق حاضر سیستم حمل و نقل عمومی ریلی یامترو مدنظر است که باارتقاءسطح دسترسی وتسهیلات محیطی به عنوان مزیت رقابتی، مشوق توسعه دهندگان منفردوسازمانها برای سرمایه گذاری خواهدبود و به این ترتیب کاربری اراضی را در محدوده خودبطورچشمگیری تحت تاثیر قرار میدهد.همچنین بهبود دسترسیهای شهری بعلاوه تمرکز خدمات و امکانات، سبب افزایش تقاضای مسکن در حوزه نفوذ با دسترسی پیاده از ایستگاه مترو می شود و به افزایش ارزش املاک منجر خواهد شد. بنابراین با تحلیل اثرگذاری ایستگاههای مترو بر توسعه شهری به عنوان مهمترین سیستم حمل و نقل عمومی انبوه، وبررسی متغیرهای تاثیرگذاربرآن به عنوان مطالعات زیربنایی، می توان به کنترل و جهت دهی توسعه حاصل پرداخته و آن را در مسیر توسعه پایدار شهری به کارگرفت که خود با دستیابی به حمل و نقل پایدار میسر می باشد. 1- 5- سابقه وپیشینه تحقیق: متاسفانه درکشور ماعلی رغم گسترش سریع خطوط مترو در تهران و برخی از دیگر شهرهای بزرگ، تحقیق جامعی که بتواند تغییرات کاربری اراضی، ارزش زمین و تقاضای مسکن را در محدوده ایستگاهها مورد بررسی قرار دهد انجام نشده است. تنها می توان به چند تحقیق مرتبط نظیر بهتاش و نخعی 1384،خوشه چین 1385 ویا عسگری 1387 اشاره کرد که عموما بر نتایج مکانی وکاربری حاصل از بکارگیری رویکردtod در مناطق پیرامون اشاره کرده اند. - محمدرضا بهتاش (1384)؛ در رساله کارشناسی ارشد با عنوان"امکان سنجی ، برنامه ریزی فضایی وکاربری اراضی مجتمع های ایستگاهی" در مورد مطالعاتی ایستگاه میدان قدس و تجریش به امکان سنجی مجتمع های ایستگاهی متروو محدوده پیرامونشان پرداخته است تا از طریق برنامه ریزی فضایی و کاربری اراضی، با پیش بینی کمبود انواع کاربریها و با مکان یابی مناسب آنها ، جوابگوی افزایش تقاضای ناشی از احداث ایستگاههای مترو در محدوده پیرامون شان باشدو با ایجاد مجتمع های ایستگاهی مترو در جهت تمرکز فعالیت ها و انواع کاربریها تلاش نمایدتا از این طریق از جمعیت استفاده کننده از متروبه عنوان سرمایه ای بالقوه در راستای ارزش افزوده و نهادینه کردن فرهنگ تحرک به جای جابجایی، استفاده لازم را بنماید.در این صورت است که مسافرین متروهم به فعالیتهای روزمره خودبه صورت متمرکز می پردازند و هم در وقت و انرژی شان صرفه جویی می گردد. - نصیر نخعی(1384)؛ در رساله کارشناسی ارشد با عنوان "برنامه ریزی و ساماندهی کاربری های شهری در اطراف ایستگاههای مترو"در مورد مطالعاتی میدان هفت تیر با بررسی مختصر ساختارفضایی شهر تهران و تاثیرآن برحمل ونقل عمومی انبوه ، بر روی یکی از ایستگاههای مترو شهر تهران تمرکز شده و پس از شناخت و تحلیل وضعیت موجود، با توجه به چارچوب نظری پژوهش، جهت برنامه ریزی کاربری اراضی مجاور آن چهارگزینه ارائه و سپس با روش تحلیل سلسله مراتبی، گزینه برتر انتخاب گردیده است. - علیرضا خوشه چین(1385)؛ در رساله کارشناسی ارشد با عنوان " طراحی مجموعه تجاری – رفاهی و ساماندهی محوطه ایستگاه مترو حقانی " معتقد است: یکی از اقدامات اساسی در حل بنیادی معضل ترافیک حذف سفرهای زائد است.برنامه ریزیهای همگام با مترو، همچون ایجاد مراکز جدید شهری برای جلوگیری از تمرکز کلیه خدمات در یک نقطه از شهر و تشویق مردم در جهت استفاده از این سیستم حمل و نقل عمومی یکی از مهمترین راهکارهاست.در این پژوهش مجتمع های ایستگاهی به عنوان مجموعه هایی شامل کاربریهای تجاری،اداری،فرهنگی، تفریحی و مسکونی تعریف شده است که به منظور حداکثر قابلیت دسترسی از طریق سیستم حمل و نقل عمومی و غیر موتوری در مناطق همجوار ایستگاههای مترو طراحی می شوند.در هسته مرکزی این مجتمع ها یک ایستگاه مترو قرار دارد که توسط مجموعه به نسبت متراکم و پیشرفته ای با کاربریهای عمدتا تجاری و اداری احاطه میگردد.هرچه از مرکز مجموعه دورتر شویم این تراکم کمتر و به میزان فضای سبز و کاربریهای تفریحی، فرهنگی و مسکونی افزوده می شود. - حدیثه عسگری تفرشی(1387 )؛ در رساله کارشناسی ارشد با عنوان "برنامه ریزی کاربری اراضی با رویکرد توسعه حمل و نقل محور(tod)" در نمونه مطالعاتی ایستگاه مترو صادقیه با هدف برنامه ریزی کاربری اراضی با رویکرد توسعه حمل و نقل محور در اراضی اطراف ایستگاه مورد نظر، ابتدا به مطالعه و بررسی نظریات، رویکردها و روشهای تلفیق کاربری اراضی و حمل و نقل شهری پرداخته سپس با بررسی محدوه مورد مطالعه به ارائه سه سازمان فضایی با رویکردهای مختلف پرداخته و در نهایت یک سازمان فضایی با رویکرد انطباق با اهداف todبه عنوان سازمان فضایی برگزیده جهت برنامه ریزی کاربری اراضی،انتخاب شده است. 1- 6- فرضیه های تحقیق: با توجه به پیشینه تحقیق و سوالات تحقیق فرضیات زیر مطرح می شوند: 1- به نظرمی رسد بین نوع تغییرات کاربری اراضی و ارزش املاک تجاری باایجاد ایستگاه مترو در محدوده مورد مطالعه ارتباط معنی داروجود دارد. 2- به نظرمی رسد بین افزایش یا کاهش تقاضای مسکن با تاسیس ایستگاه مترو در محدوده مورد مطالعه ارتباط معنی داری وجود دارد. 1-7- اهداف تحقیق: هدف کلی پایان نامه حاضر، آشنایی وبحث پیرامون تاثیر گسترش خطوط مترو وسنجش اثرات آن بر وضعیت توسعه اراضی در سطح نواحی شهری می باشد که در قالب اهداف زیر قابل دستیابی می باشد: 1- شناسایی روند تغییرات کاربری اراضی در محدوده ایستگاه مترو دردشت و جستجوی عوامل موثر در روند مذبور و همچنین تاثیر راه اندازی ایستگاه بر افزایش ارزش املاک 2- شناسایی میزان تاثیرگذاری بهبود دسترسی ها با تاسیس ایستگاه مترو دردشت درافزایش تقاضای مسکن در منطقه مورد مطالعه 1- 8 - راهبردهای منتج از یافته های تحقیق ازآنجا که در شهر تهران گسترش خطوط مترو سبب افزایش روزافزون ایستگاهها در مناطق مختلف شده است؛ توسعه ناشی از آن که دارای پیامدهای مثبت و منفی است پهنه های متعددی از شهر را شامل شده ودرگیرمیکند.آنچه در بحث توسعه همواره قابل توجه و حائزاهمیت می باشد، هدایت آن در مسیر پایدارمی باشد.با مطالعه وضع موجود، مشاهده می شود که هسته زایی تجاری،اداری و خدماتی توسط ایستگاههای مترو اگرچه باعث کاهش سفرهای شهری زائد می شود ولی با ایجاد مسائلی چون ترافیک،آلودگی هوا، هرج و مرج فضا و منظر شهری، لجام گسیختگی بافت محله ای و... مشکلات جدیدی را به همراه می آورد که باشناخت تغییرات حاصل می توان تا حدی از بروز این مشکلات کاست. برای مثال تغییرات کاربریها که سبب هسته زایی در محدوده ایستگاه مترو می شود، می بایست طوری طراحی و مدیریت شودکه درقالب مجتمع های ایستگاهی سازمان یابدو به این ترتیب کاربریهای مسکونی نیز دچار تغییر یا آسیب نگردد. از طرفی با بررسی میزان اثرگذاری ایستگاه مترو بر تقاضای مسکن در منطقه و اثبات ارتباط معنی دار بین آنها، می توان به برنامه ریزی پروژه های احداث مجتمع های مسکونی بلند مرتبه با حفظ فاصله مناسب از ایستگاهها پرداخته، به این طریق هم تا حد زیادی نیاز گروه متقاضی استفاده از وسیله نقلیه عمومی به جای استفاده از اتومبیل شخصی پاسخ داده می شود و هم قیمتهای املاک و اجاره بها با بالا رفتن عرضه تا حدی تعدیل می گردد. تحقیقات در سایر کشورها نیز نشان دهنده این واقعیت است که نرخ تملک اتومبیل شخصی در مناطق ترانزیتی مترو پایین تر است وهمچنین مناطقی که سیستم حمل و نقل عمومی آنها در حال بسط و گسترش است دارای پتانسیل بیشتری برای نرخ بالاتر تقاضای مسکن می باشد].2004:18[ractod, درنهایت نتیجه تحقیقات در زمینه تاثیرات گسترش خطوط مترو بر توسعه شهری می تواند در بحث مکان یابی ایستگاهها نیز مفید و موثر واقع شود. همچنین نتایج حاصله ضمن ارتقاء ادبیات مفهومی برنامه ریزی حمل ونقل محور در حوزه دانشگاهی، می تواند به اتخاذ سیاست های پیشگیرانه از اعمال سیاست احداث ایستگاه در نهادهای مدیریت شهری نیز کمک نماید. بحث شناخت وتحلیل اثرات الگوهای نوین توسعه شهری نظیر الگوی توسعه حمل ونقل محور، به ویژه با افزایش نقش مولفه های حمل ونقلی، امروزه جایگاه مهمی را در برنامه های وتحقیقات شهری پیدا کرده است.با توجه به نوپا بودن ادبیات مرتبط با tod این تحقیق می تواند در درک نتایج حاصله کمک وافری به سیاست گذاری های آتی نماید. 1-9- روش انجام تحقیق: روش انجام تحقیق روش تحلیلی و علی است که با استفاده از مطالعات نظری و بررسی های میدانی و انجام بازدیدهای محلی و جمع آوری اطلاعات از طریق پرسشنامه و مصاحبه در محل بوده است. بخش مطالعات نظری که شامل مبانی نظری و تئوری مسائل ایستگاههای مترو در زمینه های مورد مطالعه به صورت کلی و موردی بوده و شامل مطالعه جنبه های تئوریک، نمونه های داخلی و خارجی وارزیابی تجربیات جهانی است.همچنین انجام مطالعات قبل و بعد از شرایط احداث ایستگاه مترو، بعلاوه مقایسه ضمنی با سایر ایستگاهها به لحاظ موقعیت، در بررسی روند توسعه ناشی از تاسیس ایستگاه مترو مورداستفاده قرارمیگیرد. روش تولید داده و گردآوری آن درتحقیق حاضر مبتنی بر بررسی میدانی و اسنادی است. اطلاعات بدست آمده با استفاده از آمار توصیفی، استنباطی و مطالعه تطبیقی مورد تجزیه وتحلیل قرار گرفته و نتیجه گیری می شود.(تحلیل توصیفی و آماری) 1-10- روش و ابزار گردآوری و تحلیل اطلاعات ابزار گردآوری اطلاعات دراین تحقیق، به شرح ذیل است: - مراکز علمی و کتابخانه هاواستفاده از منابع موجود نظری و علمی داخلی و خارجی درارتباط با موضوع - آمارهای رسمی کشور، اطلاعات مکانی و نقشه ها با مراجعه به شهرداریها و سازمانها - مطالعات میدانی برای شناخت محدوده مورد مطالعه و جمع آوری اطلاعات مورد نیاز پژوهش (تهیه پرسشنامه). ابزار تجزیه و تحلیل اطلاعات آماری و مکانی، نرم افزار های spss و پردازش جغرافیاییarc gis می باشد. 1-11- مشکلات تحقیق : جمع آوری اصلی ترین اطلاعات پایه از قبیل نقشه ها و آمار و ... در ایران پشتکار و صرف زمان زیادی را می طلبد که مشکل تمام محققان می باشد.ضمن آنکه چهارچوب ارائه مطالب و روش طبقه بندی اطلاعات و داده های مکانی در نقشه های پایه gis و حتی سالهای پایه محاسبات شاخص های آماری جمعیتی در طرحهای تفضیلی که توسط شرکتهای مشاورمختلف برای مناطق مختلف انجام شده است، متفاوت می باشد و در مطالعاتی نظیر این پایان نامه که مورد مطالعه در دو منطقه مجاورمی باشد، محقق را با سردرگمی و صرف زمان اضافه جهت هماهنگ سازی اطلاعات پایه مواجه می کند.ازسوی دیگر نبودن فرهنگ مشارکت مردم در تحقیقات علمی و همچنین بدبینی و تردید پرسش شوندگان نسبت به پژوهشگر در پاسخ دادن به سوالات طرح شده در پرسشنامه ها،موجب صرف وقت و انرژی زیادی می باشد.